Airbnbの物件探し 民泊は、運営よりも民泊可能な物件探しが一番大変
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送る何かと話題にあがるAirbnbや民泊。
「テレビではゴミや騒音で問題と取り上げられているけれど、ご近所との付き合いはどうなるのかな…」
など、不安や問題点が先に出てしまって、躊躇されているかたも多いですよね。
私は「外国からの旅行者と多く知り合えるなんて、とても楽しそう!!」と思って始めたのですが、【民泊OK】の物件がなかなか見つからないのです。
たまたま私の家族が不動産賃貸の管理課勤務をしているので、その意見を参考にしながら物件を探すことが出来ました。
今回は、不動産管理からの意見や助言をもとに、騒音やご近所トラブルになりにくい物件探しのコツをお教えしますね。
部屋探しのコツ
【持ち家で空いている部屋貸しの場合】
持ち家の自宅で空いている部屋を貸すのであれば、ご近所への配慮や民泊をするとの説明などで良いとは思います。(今後のご近所付き合いにも関わってくるので、説明やご挨拶はしておいた方が良いと思います。ゲストのスーツケースのキャスターのゴロゴロ音や、道がわからなくてご近所へ聞くことなどを想定して…)
スーツケースのゴロゴロ音、静かな住宅街や夜間はとても気になりますよね。
【自宅の分譲マンションを貸す場合】
自宅の分譲マンションでは、管理組合に相談したほうがいいです。
自宅マンションに頻繁にスーツケースを持った旅行者が出入りしていたり、暗証番号が第三者に知られていて出入り自由になり安全性が確保できない状態だったり…と、分譲マンションならではの住人の権利というものもあると思います。
よく管理組合に内緒で行っていて、問題になり一切禁止させられることも多いようです。
分譲マンションはファミリータイプも多いので、住人の反対も多いと聞きます。
自宅マンションで自分が住みながら空いている部屋を貸す場合でも、マンション一室をまるまる貸し出す場合でも民泊の場合は管理組合への相談が安心です。
【賃貸マンションの一室を貸す場合】
最近多い、マンションの一室での民泊です。
私もこのタイプから始めています(自宅が夫婦2人で１DKなので、空き部屋がないのです…部屋があれば空き部屋貸タイプをしたいのですが。)
意気込んで「Airbnbや民泊を始めよう!」と物件探しを始め、ネットで良さそうな部屋を見つけては、片っ端から不動産会社へ電話をしました。
「この物件、空いていますか?民泊をしたいと思います。」と言うと
「民泊はNGなんです…」と、次々に断られます。
電話して断られた不動産会社にも「民泊OKな部屋があれば、連絡してください。」とお願いしておきましょう。
もう、心が折れそうになるくらい、どんどん電話しても次々に断られるんですよ。
あまりにも断られ続けるので。不動産賃貸・管理に勤務する家族に相談しました。
すると事務所転用OKな所と、マンスリーで貸している部屋があるマンションを狙って電話してみるといい。とのアドバイスです。
『マンスリーマンション』
まずは、マンスリー賃貸を行っている物件を取り扱っている不動産を探しましょう。
インターネットで【地域の名前、マンスリー】と入力して検索すると、何軒かヒットすると思います。
そこで、その運営不動産でも良いのですが、管理会社が違う時は管理会社へ連絡して「このマンションでマンスリーをしているのを、ネットで見たのですが、民泊をしたいので、部屋は空いていますか？」と聞いてみて下さい。
マンスリーマンション運営不動産が建物自体を所有していて、他は受け付けないのであればそのように断りの返事があると思いますし、空いている部屋をマンスリーで貸し出しているだけなのであれば、もしかしたらチャンスはあるかもしれないです。
私が今行っている部屋も、ビジネスホテルや不動産を行っている業者が、マンスリーマンションとして12戸中8戸を経営しています。
私は2戸のみですが、オーナーが「1棟まるまる貸しは、その業者が撤退した時に全部が空くのはリスクが高い」との考えで、分散して貸していると聞きました。
なのでマンスリーマンションのあるアパートは、もしかしたら全部がマンスリーで同じ会社だけが入っているのではないかもしれないですよね。
マンスリーマンションの入っている物件を見つけたら、実際にその場所へ行ってみて管理会社を確認してみて下さい。
そして管理会社に直接電話をして、聞くのが良いと思います。
そのマンションのほとんどが旅行者だと思うと、住人とのトラブルもだいぶ減るので、リスク回避にもなりますよね。
『事務所転用可能物件』
事務所転用可能な物件というのは、実際には見ていないのですが「複数の人間の出入りを想定している。」との見解から、「民泊OK」が出やすいのでは…と考えられます。
例えばマンションの一室を事務所にしている会社があったり、一室をエステサロンやネイルサロンにしている所も最近は多いですよね。
これもオーナーや管理会社の許可がおりてからの営業なので、民泊の話も通しやすいかもしれないです。
どんなタイプの部屋がいいのでしょう
ワンルームタイプ、ファミリータイプ、一軒家タイプ、自宅で空いている部屋タイプ…色々部屋のタイプってありますけど、どの物件タイプがいいのでしょうか。
これはもう、民泊を行うひとの考え、地域の特徴、どのようなゲストに来てほしいか…と、それぞれだと思います。
家族で来ることが多い観光地などでは、ファミリータイプや一軒貸しが良いですし、一人やカップルが多い所は単身者向けワンルームで十分だと思います。
【自宅の空いている部屋貸し】
一番簡単に始められる自宅の空いている部屋貸しは、ゲストと交流したくない人には不向きだしストレスにもなります。
逆に交流して一緒に楽しみたい人には、とても魅力的な部屋の貸し方ですよね。
初期費用も最低限のゲスト用のフトンくらいからの開始でも良いので、金銭面での開始のハードルは低いと思います。
【ファミリータイプ】
ファミリータイプの部屋だと、そのマンションの他の住人もファミリーが多いので、きちんと管理会社に許可を取り、ご近所に説明や挨拶を行行っておかないと、苦情や通報の原因にもなりかねないです。
もし自分が住んでいるマンションに、知らない人が入れ替わり立ち代わり入ってきたり、オートロックの番号も知っていると思うと少し心配になる気持ちも理解できますよね。
金銭面ではファミリータイプの方が、追加人数で収益が上がるので、その点も考えると一回で収益が上がるファミリータイプは良いと思います。
【単身向けワンルーム】
単身向けワンルームタイプは、多くて2名定員なので収益的にはイマイチですよね。
でも、単身向けは日中はあまり住人が部屋にいない事も多く、他の住人に対して関心も少ないので苦情や通報になることは少ないと思います。
私の民泊がこのタイプなのですが、「ダイビングへ行く人に便利な部屋」という思いがあったので、この単身向けワンルームで良かったと思っています。
その土地に関係して、「こういうゲストに泊まってもらいたいな。」という、自分の思いや考えで部屋のタイプは決まっていくと思います。
まとめ
民泊利用可能な物件探しについて書いたのですが、なかなか「民泊OK」な物件は少ないと思います。
内緒で民泊を行ってる人も多いようですが、とても危険なのでやめておいた方がいいです。
不動産賃貸・管理勤務の家族から聞くのですが、かなりの数で住人からの苦情や通報が来ているようです。
よく聞く苦情や通報が「ごみ」「大声で話す」「知らない人や外国人が頻繁に出入りしている」「玄関のオートロックが開かないからドアを叩いている」「スーツケースのキャスター音」とのことです。
黙って民泊をしていても、管理会社は「この部屋は民泊しているな。」とある程度は感じながら、様子を見ているとのことです。
その上で住人からの通報、苦情があるとオーナーへ報告しなくてはならずに、その後は契約違反で退去通告となるようです。
家具など初期費用をかけた部屋を、退去しなくてはいけなくなると大変です。
民泊は多くのメディアで取り上げられているので、住人も自分の生活や家族の安全のためにすぐに通報をしています。
自分が思うよりも、管理会社や周囲の住民には内緒で民泊を始めてもバレています。
物件探しは大変だと思いますが、きちんとオーナーと管理会社の許可を取ってから始めて下さいね。
